2020年大兴法院受理供用热力合同纠纷1826件，其中涉及商业地产的供用热力合同纠纷146件，调撤率28%，而普通住宅供暖纠纷调撤率为75%。涉及商业地产的供用热力合同纠纷主要存在于一些名为商业用途实为住宅用途的“商住房”项目中，大兴法院调研发现，导致“商住房”的供用热力合同纠纷化解难的原因主要有三方面：

一是收费标准混乱。北京市相关行政部门对供热价格进行定价指导，其中对于非居民供热价格的指导经历较大变化。2001年10月17日，北京市物价局发布京价[商]字[2001]372号通知，其中将供暖用户分为三种，包括民用供暖、供应旅游饭店、使馆、出租公寓的供暖以及其他用户供暖，且规定供暖单层建筑高度超过4米的加倍收费。自2008年至今，北京市发展和改革委员会针对本市非居民供热价格进行了七次调整。2019年11月7日，京发改[2019]1545号通知规定：供热单层建筑高度超过4米（不含4米）的供热面积，供热价格按实际超过的高度每米加收12.5%，加价最高不超过1倍。相关部门对居民供热和非居民供热的概念并无统一的法律定义，导致商住房小区部分执行居民供热价格，部分执行非居民供热价格，部分按照合同约定的价格收费，部分按照前述通知调整收费价格，不同供热公司之间，不同项目之间，收费标准存在较大差异，引发了用户较多的质疑和不满。

二是收费面积随意。“商住房”与普通住宅不同，普遍存在楼层高度超标的情况，实际收费过程中，有的供热公司在严格按照前述政府指导价对超高部分实行加倍收费，有的供热公司则自行选择一个居中价位进行收费，容易产生纠纷。例如，某小区的房屋从房产证上看是两层的超高房屋，可实际上的房屋被隔成三层，每层高度在正常范围之内，供热公司和小区业主之间签订的合同中是按照房屋建筑面积进行定价，但由于合同签订时间较早，政府对于非居民供热价格也进行了很多的调整，供热公司发现之前的合同定价对其不公平，则要求业主按照实际的三层建筑面积进行交费，产生较多纠纷。又如，某小区因历史原因导致实际使用面积大于房产证标记的建筑面积，供热公司要求按照实际面积收取，引起了小区业主的不满，进而引发纠纷。

三是群体性纠纷多。因“商住房”收费标准和收费面积引起的争议容易引发大量业主的不满，引发业主联合起来的抵制，导致小区拒交供暖费的现象增多，极易产生群体性纠纷。例如，某小区因入住时间较早，当时业主与供热公司签订的供暖合同记载是居民供热合同，但随着政府相关部门的定价指导变化以及供热公司成本的提高，供暖公司要求按照非居民供热性质进行收费，招致小区大量业主不满和联合抵制，引发群体性信访事件和大量的诉讼。又如，某小区大量业主因“商改住”后存在规划问题及物业问题一直未能成功入住，供暖公司无法收缴供暖费，与业主之间产生激烈的矛盾，引发了群体性纠纷。

为了进一步加强诉源治理，实现供暖纠纷的源头化解决，大兴法院建议：一是统一收费标准。建议相关部门尽快建立明确具体的收费标准，对供热的房屋类型进行法律上的区分，明确居民供热和非居民供热的定义，统一各类房屋的供暖收费标准。二是建立备案制度。建议相关部门针对商业地产的供热项目进行备案管理，指导和审核商业地产的供热合同，把收费标准和面积等要素问题解决在房屋交付之前。三是主动化解矛盾。建议相关部门发挥主动化解矛盾的职能，针对一些存在历史遗留问题的“商住房”小区进行明确的收费指导，从源头上解决供暖纠纷。