基本案情：

2013年7月31日，某房地产开发公司（出卖人）与裴某（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，裴某购买该公司开发的位于北京市大兴区的办公类商品房一套。该办公类商品房预售合同中约定有：“买受人同意委托出卖人代交专项维修基金，并在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当自受托之日起730日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。”等内容。2015年1月8日，裴某向该公司缴纳专项维修基金11942元，该公司向其出具加盖有公司财务公章的收据，但该公司至今未向裴某出具北京市专项维修基金专用收据。涉案房屋现已交付使用，但所处楼宇尚未成立业主大会。

原告裴某主张，根据双方合同约定，某房地产开发公司应向买受人提供北京市专项维修基金缴纳凭证；另外，目前没有任何法律、法规规定对商业性质具有独立产权的购房人收取公共维修基金，故诉求某房地产开发公司依法提供专项基金缴纳凭证；如不能提供，则立即返还专项维修基金及利息。

被告某房地产开发公司辩称，办公类商品房屋虽非法律明确规定的专项维修基金缴纳对象，但其公司系根据双之间签订的房屋买卖合同收取；专项维修基金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备的大修、中修和更新、改造，对物业后期维护意义重大，有利于保障业主权益；其公司收取的专项维修基金只是代为收取、代为收存管理，待业主大会成立后，再决定管理事宜；因现在没有接受此笔基金的行政机构，故无法提供专项维修基金缴纳凭证。

裁判结果：

北京市大兴区人民法院于2017年10月31日做出判决：驳回原告裴正杰的全部诉讼请求。宣判后，裴某不服一审判决，提起上诉。北京市第二级人民法院于2017年12月22日作出判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由：

尽管我国目前的法律法规尚未对办公类商业用房的收缴及管理使用作出明确规定，但双方在商品房预售合同中就专项维修基金事宜达成的约定系双方之间的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现不尊重社会公德、扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，应属有效，故某房地产开发公司有权依据合同约定代为收取专项维修基金。目前我国相关政府部门只制定了《住宅专项基金维修管理办法》，并未针对办公性质商业用房的专项维修基金的管理使用做出相应规定，亦无相关的政府部门代管此笔专项维修基金，某房地产开发公司在客观上不具备向原告方提供专项维修资金缴纳凭证的现实可能性，属于合同法第一百一十条规定的事实上不能履行情形，故对于原告要求某房地产开发公司提供专项维修基金缴纳凭证的诉求，应不予支持。然目前尚未有关于办公性质商业用房专项维修基金管理使用的明确法律规定，涉案房屋所处的楼宇亦尚未成立业主大会，倘若出现保修期满后需要对共用部位、共用设施设备进行大中修或更新改造的情形，单独的业主是无法申请启动使用专项维修资金的。出于整栋大楼正常运转及维护全体业主利益的需要，某房地产开发公司可以暂不退还此笔专项维修资金，由其代管。但需要明确的是，专项维修基金的所有权人是全体业主，某房地产公司应当对业主交纳的专项维修基金进行专项管理，不得挪作他用；代管期间可能产生的收益作为公共维修基金的一部分亦应纳入管理范围；在条件具备后，其应无条件的将专项维修资金交由业主大会或相关行政部门管理。