目前我国存量房（即二手房）市场交易中，居间人参与已经成为房屋买卖交易完成的主要形式，大兴法院对近期审理的房屋买卖居间合同案件进行调研，发现存在以下两方面问题：

一是有关立法较抽象，可操作性不强，并且未明确居间人履行如实告知义务的标准，如《合同法》第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。但房屋买卖居间人履行如实报告义务的具体标准的内容，并未明确规定，这给司法实践操作带来一定的难度。

二是司法裁判尺度不统一，直接导致司法审判中对于违反如实报告义务认定标准、责任承担的裁判尺度不统一，特别是在当下房屋买卖居间人违反如实报告义务案件多发态势下，类似案件判决结果大相径庭已不罕见，而同案不同判的结果则会对司法公信产生影响。

针对上述两个问题，大兴法院认为有必要为房屋买卖居间人履行如实报告义务制定相应的标准，具体标准可参考如下：一是居间人所报告的内容必须全面、真实且经过专业的调查核实，所谓全面是指与缔约相关的所有能够影响到委托人作出缔约意思表示的信息；真实是指居间人向委托人报告的信息必须经过自己专业的调查审核后确定为真，即赋予居间人调查核实义务；二是报告的方式适当、适时且对必要事项进行说明，即当事人按照合同规定的标的及质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面完成合同义务的履行原则，且必要事项进行书面说明；三是居间行为符合理性人标准，即具体到房屋买卖居间法律关系中，判断居间人是否为委托人利益考量，每一个居间行为都是有利于委托人，都是为了委托人以最小的代价获取最大的利益，将交易风险降到最低，并不得有侵害委托人利益的行为。

（作者：张凤华）