大兴法院在审理涉不动产抵押登记的案件中发现，虽然不动产抵押登记是债权人不动产抵押权设立的必备法律要件，但实践中存在三大类不动产抵押登记不规范的行为，一定程度上影响了债权人抵押权的顺利实现：

　　一是不动产他项权证书中未记载担保范围或者记载的范围不明确。审判中发现，虽然担保范围并非他项权证书中的记载项目，但部分证书中的附记部分明确载明了担保范围，而部分证书仅在附记部分记载了主债权合同编号，还有部分证书附记部分未记载任何内容，导致了当事人对担保范围发生争议，甚至不同法院的裁判也不一致。

　　二是将一般抵押登记为最高额抵押。不少案件中，当事人签订的系一次性借款合同，双方签订的抵押担保合同亦明确抵押性质为一般抵押。但在办理抵押登记过程中，为了提高登记效率，登记机关备案的格式抵押合同和他项权证书默认将抵押性质登记为最高额抵押。很多当事人由于缺少对抵押类型的了解，所以未提出异议，导致审理中发生巨大争议、激化矛盾。

　　三是多个抵押物担保统一债权时要求各担保债权金额总和不得超过主债权。由多个抵押物担保同一债权，无疑有益于债权的实现，对债权人极为有利。然而审判中发现，有登记机构要求多个抵押合同担保的主债权数额之和不得超过主债权，因此多个他项权证书记载的债权数额均低于主债权且总和不超过主债权，导致债权人的权利受到严重不利影响。

　　上述不动产抵押登记不规范行为不利于债权人利益的保护，影响了案件顺利审结。对此，该院提出两点建议：一是由上级法院向不动产抵押登记机构发出司法建议函，为进一步完善抵押登记提出建议。二是审理中坚持依法审理原则和债权人利益优先原则，即担保范围、担保性质等应当以抵押合同约定和物权法等相关规定为准，不应以登记行为改变当事人的真实意思。