一是在物业管理企业违约事实的认定方面，业主通常会以物业管理企业未履行物业服务义务或履行义务不符合要求等违约事实进行抗辩，而如何认定物业管理企业是否构成违约，成为审理中的难点。北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第22条规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；（2）物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。”但该意见对“差距明显”的内容没有明确规定，对举证责任的分配也未规定，从而给物业管理企业违约事实的认定带来难度。

　　二是在适用法规方面，物业管理条例及北京高院的物业审理意见相对笼统，在具体操作上关于物业费酌减的标准难以统一尺度。物业管理的相关规定在具体操作中往往显得笼统，审理中对业主提出的服务不到位问题，不同审判人员、不同法院对是否存在瑕疵、认定存在瑕疵后对酌定减少物业费的幅度等没有统一依据，导致在裁判上难以统一尺度，出现同案不同判的现象。

　　三是在举证责任的分配上，有关物业纠纷的举证责任的分配至今仍没有明确规定，业主举证存在较大困难。在审判实践中，业主往往以物业管理企业未履行物业服务义务或履行义务不符合要求等违约事实进行抗辩，但通常并不能提供充分证据。另外，由于物业管理纠纷案件多由于业主长期不交物业管理费所引起，诉讼涉及的事实有相当长的时间跨度，承担举证责任的一方往往仅能证明现在的情况，对于过去的事实则很难证明。

　　四是送达和执行方面，该类案件存在送达难、执行难的局面。在这类案件中，业主与物业公司大多矛盾尖锐，业主对法院的工作也存在抵触情绪，往往不愿到法院领取传票等诉讼材料，采取邮寄送达效果不甚理想，送达回执不能及时返回，同时，业主千方百计给法院的送达工作制造障碍，导致送达难度大大增加，效率降低。另外，由于业主往往在诉讼中处于败诉地位，其对法院判决的抵触情绪很大，加之此类案件多为群体性案件，涉及的被告人数往往较多，大家对判决的执行往往持观望态度，这就给此类判决的执行工作带来很大难度。