2015年1月至10月，大兴法院共受理物业服务纠纷906件，较去年同期增长161件，增幅21.6%，目前还有快速增长的趋势。此类案件所涉及的诉讼主体及法律关系相对复杂，在审理的过程中调解难度比较大，如果处理不当，极易引发群体性纠纷。该院经调研认为，造成以上审理困难的原因主要有以下几点：

一是大部分涉案物业服务合同对双方当事人的权利义务约定不明。通常情况下，物业服务合同是物业公司单方出具的格式合同，业主参与协商的程度低，有的合同甚至对主要权利义务都规定得含糊不清，而《物业管理条例》等专项立法规定也较为原则，对合同漏洞的直接填补作用有限，因此，在合同约定不明的情况下，业主与物业服务企业之间就合同权利义务的理解容易发生歧义，从而引发纠纷。

　　二是开发商与物业服务之间的牵连关系在根源上直接引发物业服务纠纷。该院在此类案件的审理中发现，很多物业服务纠纷是由于购房合同或者购房合同中消费者的权益不能得到有效的实现而引发的，例如部分开发商在售房期间进行了盲目承诺甚至欺骗性宣传，业主入住后发现景观工程、绿化工程、文体设施等配套设施不到位，承诺未能兑现，便向与其发生直接联系的物业服务企业主张权利。而实际上，小区的前期物业公司大都是由开发商选择的，这些物业公司往往是开发商的关联企业，有的甚至是母子公司关系，在此情况下，物业公司在提供前期物业服务的时候，往往偏袒开发商，有的甚至协助开发商阻止业主维权，从而造成物业服务纠纷。

　　三是物业服务企业角色错位，服务行为有待规范。原则上看，物业合同双方之间应当是平等主体之间的委托合同关系，而实践中，大部分涉案物业服务企业却往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益。有的只收费不服务，或者多收费少服务；有的擅自处分业主权利；有的公益收支不公开，公摊费用高，甚至以押金、罚款、停水停电乃至恐吓、殴打等不当手段强制业主服从其所谓管理，从服务角色转换为管理角色，功能错位，从而使矛盾激化。

　　四是业主尚未全面树立物业服务的理性消费观念。少部分业主只愿意支付尽可能少的物业服务费，却希望得到最好的物业服务，从而片面要求，引发物业服务纠纷。加之很多物业服务企业都是从开发商手中直接接管小区，与业主之间并未直接签订合同或协议，双方权利义务关系不明确，缺少沟通，互不信任。还有的是开发商在移交前，未按相关规定，没有足额拨付物业专项维修资金到专户，引发小区物业维修有关纠纷，业委会代表提起诉讼。这些也都是导致纠纷频繁发生的另一重要原因。

　　为此，该院提出以下对策：

一是及时立案。积极发挥人民法院在调处纠纷中的主导作用，尽量使矛盾和纠纷纳入正常的法律途径加以解决；二是公正、高效地审理和执行物业服务纠纷案件，对此类案件不就案办案，而是强调注重办案的法律效果与社会效果的统一，避免造成群体性纠纷；三是多做服判息诉工作，坚持将调解工作从庭后调解延伸到庭前、庭中，力争多调少判；四是与地方政府相互配合，在案件的审理过程中，充分发挥街道、社区的一线工作优势，把握纠纷调处时机，并借助政府的行政手段对物业服务企业的不当行为予以纠正；五是加强有关案例的编报宣传，重点宣传典型的物业纠纷案件，促进物业服务企业守法经营，依法履行义务，减少纠纷发生。