2013年1月至2014年12月，大兴法院开发区法庭共受理涉及工业用地使用权及地上建筑物转让的案件95件，涉及转让标的额近3亿元、涉案人数百人。在审理此类案件过程中，大兴法院发现在涉工业用地使用权及地上物转让案件中存在先转让后报批、假联建真买卖、工业用房转商业、住宅用房等问题，严重影响了经济技术开发区常的土地利用规划，扰乱了正常的工业、科研用地出让及转让市场秩序。

针对以上情况，该院提出以下四点建议，引导开发区工业用地使用权及地上物的合法有序流转。

　　一是尽快出台统一的指导政策及地方性法规，填补法律法规及制度的空白。现在本市涉及工业、科研用地及地上物转让的市一级的政府文件只有市国土局、市住建委、市规划委、市经信委、市发展改革委、市房管局于2010年10月8日共同出台的京国土（2010）480号《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，及市住建委于2010年11月8日发布的京建发〔2010〕647号《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》两个文件，上述两个文件虽对工业、科研用地使用权及地上物转让进行了规定，但文件本身法律效力层级不高，一旦遇到部分土地使用权人擅自转让土地上的建筑物，因政府相关部门不予审批发生纠纷诉至法院，法院很难依据上述两个协议确认转让协议无效，容易造成司法认定及行政审批认定上的冲突。

　　二是严格工业用地上建筑物的规划审批程序，降低土地使用权人违规转让的可能性。在该院审理的部分案件中，部分工业用地存在工改商、工改住的现象，即土地使用人在规划报批时以创意产业园等名义，在报批建筑物规划图中设计小户型并带有厨房及卫生间等功能区间，规划部门一旦审核通过，建筑物在竣工验收备案后土地使用权人即区分建筑物对外出售转让。因此规划部门可加强对报批图纸的审批力度，严格土地使用权人依照土地规划用途报批设计图纸，对图纸中不符合规划用途的一律不予报批，从源头遏制土地使用权人违规建设转让建筑物。

　　三是加大对违反规划建设的查处力度，严格控制不符合规划的地上建筑物的转让。部分土地使用权人在获得建筑施工许可证后，故意在施工中不经规划审批擅自更改建设图纸建设，在建设完毕后尚未竣工备案即利用各种手段对外分割转让。建议土地管理部门可以联合建设主管部门等多部门共同执法，对在建的违规建筑暂停施工许可，责令限期整改；对已竣工的违规建筑物不予竣工备案，严重违规的可以依据出让合同收回土地使用权；对已备案后未经审批擅自转让的房屋产权登记部门不予核发所有权证，由此加大违规用地的土地使用权人的违法成本，促使其依照规划合法用地。

　　四是结合用地情况区别对待，保证辖区社会环境的和谐稳定。该院在审理部分案件中，存在部分土地使用权人在规划、建设、转让时间早于政策规范出台之前，但转让的建筑物尚未办理权属转移登记，在京国土（2010）480号文出台后被限制办理权属转移登记，因该类建筑转让时间较早，属于历史遗留问题，一旦处理不慎容易引发群访群诉。对此，该院建议相关政府部门可以视情况区别对待，对建筑物转让后的使用依然符合土地整体利用规划的，有条件的予以审批办理转让审批手续，对不符合土地整体利用规划的，责令限期整改使之符合土地整体利用规划，仍不符合的不予办理审批手续。由此可以保证在符合开发区土地整体利用规划的前提下，促使工业用地使用权及地上物的正常流转，避免大范围的诉讼及群体性事件的发生。