大兴法院在审理商品房预售案件过程中发现，一些开发商为了销售其承建的商品房，用夸大其实的虚假广告搏人眼球，从而引发诉讼纠纷，主要表现为以下形式：

　　一是预售商品房的基本信息不全。商品房预售广告应载明开发企业名称、中介服务机构名称、商品房预售许可证号、商品房销售价格、商品房面积以及其他数据统计资料，以体现预售商品房的使用价值。实践中，一些广告宣称手续齐全，已办妥预售许可，广告中却不见预售或销售许可证号，房屋也未办理规划许可证、土地使用权证、施工许可证等，甚至连广告本身也未办理审批许可。

　　 二是夸大描述商品房内外环境。虚假广告通常玩文字游戏，在描述房产质量上，常见“豪华装修”、 “五星级标准”等模糊词汇。在描述地理位置上往往是用距某地车程、在地图上标示虚设的直线距离等，与实际有较大出入。此外，虚假广告常以高超的美工技术或者盗用他人的项目形象制作悦目的效果图、商品房模型来进行视觉欺骗。

　　三是虚构商品房的正常使用功能。商品房预售广告应对商品房的各个组成部分的正常用途功能予以介绍。虚假广告允诺开发出售的商品房将配备管道燃气、有线电视、远传水表、进口电梯等,但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另行支付上述费用，从而引发纠纷。

　　四是夸大评价涉及房地产的其他项目价值。此类广告主要涉及房地产项目的投资价值、资产评估、贷款服务等。开发商渲染开发项目的升值空间，甚至做出具体的回报预测，误导民众盲目购房。在分区上学的政策下，开发商借机大肆宣名校周围的房产的价值，甚至做出升学的承诺，

　　五是提供购房优惠或附赠礼品与实际不符。虚假广告或以低“起价”，或以难以确定的“均价” 来暗示商品房价格。广告中往往明确表示给予特定的购房优惠,如价格优惠、数量优惠或者提供赠品等,这类广告常常表示为赠契税、贷款打折等，甚至违反法律规定允诺为入住者办理户口、就业、升学等，在购房者交定金后却发现根本无法兑现。

　　六是以格式条款推卸应承担的法律责任。销售广告或图片资料都在不显眼的角落里有一行意思大致相同的文字即“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。由于位置比较隐蔽，购房者很难发现，出现问题后购房者才发现上当，但为时已晚。

　　针对上述问题，大兴法院认为在审理该类案件时应当注意以下几点：

　　一是对要约邀请的认定。销售广告和宣传资料所做的空洞、夸大的不能具体确定的说明和允诺，为要约邀请。夸张正是广告艺术性的典型体现,允许合理的联想或夸张，这些不能作为合同的义务。购房者若想让开发商遵守其承诺需与开发商重新约定，签订规范、详实的商品房预售合同，使其承诺成为合同条款。

　　二是开发商对商品房开发规划范围内部分允诺应当视为要约。如对公用设施及装修标准、小区其他配套设施、绿化及社区公益事业建设等问题做出了具体的承诺，该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有着重大影响的，应当作为合同内容的一部分或合同的附随义务，该说明和允诺即使未写入商品房买卖合同，也应当视为合同内容的一部分，开发商违反的，应当按约定承担违约责任。

　　三是格式性条款并不能免除开发商的诚实信用责任。如果其广告宣传的内容符合要约条件，开发商违反诚实信用原则，其不能以广告中有相应免责条款免除相应责任，而仍应承担违约责任。